КАК ДА ПРЕДЛОЖИМ ИМОТА СИ НА ПАЗАРА, ТАКА ЧЕ ДА СКЛЮЧИМ МАКСИМАЛНО БЪРЗА СДЕЛКА

Published by:

Решили сте да продадете своя имот. Излизайки на пазара, преди всичко трябва да прецените дали ще предлагате сами или чрез посредник.

В подготвителния етап, собственикът – продавач трябва да позиционира имота си на пазара, да определели коректно офертната си цена, да състави предложение, което да привлече максимален брой потенциални клиенти.

Често продавачите не могат да изтъкнат правилно предимствата на своя имот, т.к. разсъждават субективно и на тази база формират също и своята цена. Това, което е накарало продавачът да закупи в миналото имота, може да е повод за отказ от покупка за новия купувач.  Кое и как да бъде включено в предложението към купувача, най – точно може да се постигне от брокера, който знае кои са основните критерии, на които залагат купувачите в даден ценови сегмент. За разлика от продавача, брокерът знае не само какви имоти се предлагат към момента на пазара, но и какви имоти са били продадени и на каква цена.

„Евтиното излиза скъпо!” Спестявайки от професионален посредник, често се губи време, което за продавача струва пари, време за правилно определяне на пазарна цена и привеждане на имота в търговски вид, време за телефонни разговори, за избор на начин на реклама и поддръжката й, време за огледи, адвокати, срещи, преговори и др.

На практика обявяването на имот за продажба от неговия собственик се състои от представянето му в някои от вестниците и сайтовете за продажба на недвижими имоти. Нещо, което и голяма част от посредниците осъществяват.

Каква е разликата, ако се спрете на професионалист?

Брокерът ще може да изгради стратегия за предлагане и продажба. Той знае какво се търси от потенциалния купувач и знае как да му го представи.Не може да предложите луксозен имот във вестник и да очаквате сделка. Не може да очаквате да публикувате снимки на имот за тотален ремонт, въпреки че повечето сайтове Ви мотивират за това, като споделят как иначе Вашия имот „няма да бъде забелязан”, и да очаквате сделка.

Под ръководството на професионален брокер ще можете да подберете правилния начин да предложите Вашия имот, така че да достигне до най – много потенциални купувачи и да им въздейства така, че те да пожелаят имота Ви.

Ето някои от стратегиите, които Вашият професионален брокер би използвал:

  1. Ще иска да придаде търговски вид на имота за продажба – много често собствениците се обиждат, когато брокерът им дава съвет как да подобрят вида на своя имот преди огледите. Не винаги е възможно той да бъде пребоядисан или да се премахне обзавеждане, ако собственикът пребивава в него, но подредбата по определен начин може да въздейства върху купувача. Вярно е, че човек родава недвижим имот, но площта и добрата архитектура може да останат невидими, ако стаите са отрупани с тежки мебели или е толкова разхвърляно, че имотът няма как да направи добро впечатление.
  2. Мълчание – изключително важно е при предлагането на имот и по време на оглед с клиент, собственикът да не говори, дори е по – добре да не присъства. Защо? Защото той е продавача и неговата цел е да вземе пари. Клиентът- купувач знае това, като всяка дума на продавача има значително по – малка тежест от тази на консултанта /брокера/.
  3. Визуализации – ако сте наели агент, който включва изготвяне на визуализация в услугите си, вие сте случили, особено ако предлагате имот ново строителство, имот с нестандартна архитектура или такъв за цялостен ремонт. Визуализацията ще придаде добър и завършен вид на предлагания от Вас имот, който иначе би останал неатрактивен. Към момента има и приложения и техника да се осъществяват виртуални разходки, плод на визуализации.
  4. Интернет – след като сте подготвили имота за продажба идва моментът за неговото представяне на света. С други думи изготвянето и публикуването на обява. Според типа имот ще бъдат избрани и рекламните канали. Съществуват десетки сайтове за недвижими имоти, някои дъщерни на други. Времето за обслужване на една средностатистическа обява на имот в по – ниския ценови сегмент е до няколко часа седмично.
  5. Facebook – естествено не може да се говори за съвременна интернет реклама без да се включат социалните мрежи. Често масовата реклама по този канал достига до най – много потребители, но в същото време може да се приеме за спам и да бъде подминавана. Съществуват множество групи за обмен на имоти в социалните мрежи и там агенциите предлагат своите имоти, както на клиенти, така и на колеги.
  6. Видео реклама – този вид представяне на имоти за продажба набира все по – голяма популярност. Тъй като този метод е все още нов, той представлява интерес за потенциалните купувачи, най – вече защото предоставя възможност за реален оглед на имота без да се губи излишно време в път. Този метод на предлагане, обаче има и един съществен недостатък, който се състои в липсата на личен контакт между купувача и брокера и/или собственика. Имотът може да бъде забравен по – лесно, тъй като презентацията дава само основна визуална информация.
  7. Винили/транспаранти – този тип предлагане се осъществява на място от самия имот. Практиката показва, че човек най – често купува имот на територията, която е част от неговото ежедневие – около месторабота, старото жилище, около учебно заведение на децата, около жилище на роднини и приятели, около любим парк, ресторант и др. Добър метод за предлагане на необзаведени имоти. Той обаче има някои недостатъци, особено при прилагане от собственика – неспособност и невъзможност да се ограничат свободните запитвания от минувачи, лесен достъп на непознати хора в имота, без опция за тяхното идентифициране /собственикът не е администратор на лични данни и няма право дори да изисква те да му бъдат представени/, загуба на време, множество повторения и обяснения на всеки позвънил.
  8. Директен маркетинг – все повече купувачи предпочитат да търсят и закупуват недвижими имоти чрез посредник. Брокерските сдружения дават възможност за преки контакти между посредниците и по –ефективно предлагане на всеки един имот. Това се постига най – лесно чрез предоставяне на изключителни права на правилния посредник.
  9. Селективен подход – той се прилага само от брокери, след проведена консултация с потенциалните купувачи. Това е един от най – ефективните подходи за продажба на недвижими имоти. Състои се в отсяване и подреждане на имотите по начин, който да въздейства и да насочи купувачите към трите най – подходящи спрямо зададеното търсене имоти. До някъде с този подход се формират критериите за окончателната оценка при избора на купувача. Ефективен и бърз, този метод не може да се предлага от непрофесионалист. При грешка в селекцията е възможно купувачът да измени изцяло търсенето си или да се демотивира и да прекрати участието си на пазара към съответния момент.

 

Основната цел при предлагането на един недвижим имот е да се изтъкне и да се запази неговата уникалност, да се създаде стойност за купувача и да предизвика действие от негова страна.

Важно е да се запомни, че всеки имот се продава, когато е предложен по правилния начин на правилния купувач.

Като продавачи, вашата мотивация е ясна за купувача. Посредникът /брокерът/ е консултанти той предлага вашите имоти безпристрастно, спрямо даденото търсене. Осъзнавайки това, всеки продавач може да сключи сделка по покупко-продажба, избирайки своя брокер правилно.

Автор: Юлия Хвърчилкова

НСНИ: МОНОПОЛ ИЛИ РЕД

Published by:

От около година насам, опитът да се въведе Закон за дейността на брокерите на недвижими имоти се превърна в повод за разцепване и пререкания в бранша. Защо законът се превърна в  зло за конкуренцията и кой реши, че регулацията на пазара ще доведе до монопол?

Абсолютно нормално е една дейност с такава голяма отговорност спрямо клиента, да бъде регулирана. Нашите клиенти в повечето случаи осъществяват сделки с недвижими имоти веднъж или два пъти през целия си живот, като парите,които влагат в тези сделки са събирани с години. В тази връзка те нямат право на грешка при избора на своя брокер и своя имот, но реално често грешат, защото нямат време за проучване и действат на доверие. Не е ли редно тогава, комисионата, която плащат да бъде подплатена с познания, а не с късмет?

НСНИ също желае регулацията да дойде от Държавата, но това не се случва вече повече от 20 години. До кога да чакаме? Отново ли ще се оправдаем с тежката икономическа и политическа криза в страната? Отново ли ще поискаме регулация от Държавата и ще почакаме още 20 години? Не съм съгласна! Има проектозакон и всички, които не са съгласни с него бяха поканени да изразят своята позиция многократно през последните 6 месеца.

Вярно е, че законопроектът идва от конкретна организация, но в тази организация участват фирми от цялата страна, така че да се говори за монопол е комично. В почти девет годишната ми практика не съм срещнала нито един коректен колега или клиент, които да кажат, че не желаят регулация в бранша. Тогава защо реалните стъпки към това”уплашиха” голяма част от колегите? Според мен, защото ако не си готов да работиш професионално и да се конкурираш с колегите по качество на услугата, а не с творческата дейност /”Кой ще измисли най – атрактивната оферта, пък дано да се върже някой клиент”/,  то защо ти е този закон? Не съм съгласна и с твърденията, че повишаването на изискванията към брокерите ще оскъпи услугата, напротив…. Най – после услугата ще получи своята стойност пред клиента, а скъпи колеги КЛИЕНТЪТ РЕШАВА дали ще ползва брокер! Все пак си мисля, че клиентите ще предпочетат за тях да работят професионалисти, а не мошеници и талантливи манипулатори.

Няма друг бранш в страната, който да е с толкова негативна оценка от страна на клиента. Замислете се, колеги, защо клиентите Ви „прескачат”? Защо не считат за необходимо да платят за Вашата услуга?

Единият от отговорите е, че и самите брокери не си оценяват услугата и не са наясно защо клиентът плаща. Затова и една огромно част от колегите минаха на едностранни комисиони, но….   едните не вземат от предлагащите, другите от търсещите и накрая всеки от клиентите ми казва „Ама колегите Ви не искат да им се плаща”. КЪМ КОЛЕГИТЕ:сами помислете дали вие бихте отишли на работа, ако сте наясно, че в края на месеца няма да си получите заплата. КЪМ КЛИЕНТИТЕ: помислете каква работа ще Ви свърши човек, който не получава възнаграждение за положения труд!

Другата причина клиентите да не оценяват работата на своите брокери и да ги „заобикалят” е защото не са доволни от това, което им се предлага и защото няма кой да ги защити.

Защо голяма част от брокерите протестират срещу закона и камарата, когато законът ще въведе ред, а камарата ще следи за него? Добре… камарата ще е от брокери, но моля, нека някой посочи къде в законопроекта е посочено, че камарата ще се състои само от членове на НСНИ!!! Тя ще бъде на изборен принцип и нека всички контра организации да изберат своите лица и да гласуват за тях.

И още веднъж напомням, че законопроектът е ПРОЕКТ и всички сме в очакване да се дадат нови предложения за изменения и допълнения. Никога няма да бъдат доволни всички Агенции за недвижими имоти, защото не всички искат дейността да бъде регулирана, но щом клиентът повиши толкова много изискванията си към имотите, към тяхното качество, разположение и разпределение, нима мислите, че клиентът няма да избере сам тези, които желаят да работят коректно и професионално.  

Нормално е при един регулиран бранш и при изискване за квалификация, много от т.н. брокери да отпаднат, но се замислете дали всъщност това е монопол и дали е толкова лошо да предложим на нашите клиенти онази услуга, от която имат нужда.

НЕ ИСКАМ АПАРТАМЕНТ В СТРОЕЖ!?

Published by:

Тежката икономическа криза през последните две години безспорно оказа влияние не само върху инвестиционните проекти, но оказа и силно негативно въздействие върху рисковите покупки на недвижими имоти, а именно на имотите в строеж. Всички участници на пазара, които позволиха да им бъдат „промити мозъците“ от нашенските медии в крайна сметка изгубиха. Малко са хората, които осъзнаха всъщност колко противоречива информация се „излива“ от различните икономисти и анализатори.

Страхът е естествена част от инстинкта за самосъхранение, а какво по – важно за всеки човек от това да има покрив над главата си, с който да осигури спокойствие за себе си и семейството си. По време на кризата всички клиенти се отдръпнаха от имотите в строеж, с което спряха финансирането на съответните обекти и логичният резултат бе фалитът на голяма част от строителните фирми. Друг логичен резултат от тези фалити бяха и множеството сгради, които останаха недовършени, а част от имотите в тях вече бяха продадени, с което страхът от грешен избор на инвеститор се усили. Към днешна дата може да се каже, че всички строители, които „устискаха“ по време на дъното на кризата сега строят обекти, които са им по джоб и по размер. Но нека не забравяме, че и да имат средствата да финансират строежа до самия му край, това не означава, че строителите ще изчакват да си завършат сградите преди да ги пуснат на пазара. Всеки един затворен лев в сграда, с течение на строежа повишава стойността си за строителя и крайната цена, на която бихте купували имоти в сгради с Акт 16 /Разрешение за ползване/ е значително по – висока, което лесно може да се види от обявите за имотите в строеж и за завършени имоти.

Каква е реалността в България и конкретно във Варна? Нито един строител не задържа обектите си до издаването на сградата. Оставяйки настрани фактора, че за една сграда средно от около 1000кв.м. РЗП са необходими близо половин милион евро, които са непосилна сума за затваряне в толкова бавно ликвидна стока, каквато са имотите, има и друг фактор, който е непрестанното търсене на нови жилища. Колкото и да разочаровам в момента спекулантите, пазарът не е мъртъв. Още докато се появят загражденията на строителното петно, се появяват и заинтересувани и далновидни купувачи, които са наясно, че на един ранен етап ще получат по – голяма площ на по – добра цена. Рискът на подобен етап безспорно е факт, но нека разгледаме ситуацията от положителните й страни. Какво получава клиент, който има смелостта да закупи имот в строеж:

  1. Отлична за района цена, а в същото време отложено плащане. Няма по – добро нещо от това да получиш отстъпка в цената и отсрочка в плащането. Нека да го напомня на всички, които се занимават с преговори, че най – често се преговаря  или за срок, или за цена.
  2. Купува се най – доброто – това се обяснява лесно. Всеки клиент, който е постъпил в агенцията и иска имот в нова сграда с разрешение за ползване е открил, че не е останало нито едно функционално жилище в съответната финансова рамка. КЪДЕ СА ХУБАВИТЕ ИМОТИ? Ами в далновидните купувачи, които са закупили много по – рано /или да съм по – точна – започнали са да закупуват имота по – рано, защото докато тези наши клиенти, които в най – лошия за тях случай ще купят имот на Акт 15, ще заплатят цялата сума в брой на пазарни цени, то техният съсед ще изчака  още няколко месеца, за да си плати последната вноска на много по – ниската покупна цена/.
  3. Виждате какво точно Ви се продава – сградата не е като електроуреда. Когато е завършена и „напудрена“ Вие реално не знаете какво купувате. За качеството на едно жилище фактори са не само площта и цената или вида на дограмата. Не забравяйте, че и с най – качествените материали може да има лошо изпълнение. Ако сте направили покупката си достатъчно рано, то ще можете да следите дали строежът се изпълнява в срок, какви материали и как се  използват, ще виждате как са положени ВиК и ел. инсталациите /всеки, който живее в нова сграда знае, че в тази насока често изкачат проблеми/.
  4. Преустройство на имота – един малко известен факт е, че можете да получите напълно законна промяна в проекта на новото Ви жилище, ако го закупите преди Акт 14. Тук не говоря за усвояване на тераси, но ако винаги сте си мечтали за огромен двустаен апартамент, чиято площ я има само в тристайните, то на ниво строителство можете да получите обединяване на две от стаите, при това законно и съобразено с всички архитектурни изисквания.

Недостатъците при покупка на имот в строеж са основно три:

  1. Невъзможност да се види какво представлява имотът, ако още не е достигнат етажът му. Не всеки е архитект и не всеки може да чете и разбира архитектурни проекти. За да си представите какво точно купувате се иска и доза въображение. Разочарованието идва при реалното изпълнение на сградата, когато очакванията не се покриват с реалността. Тук в полза на клиента може да бъде консултантът на недвижими имоти. Ако не можете да си представите жилището, той ще Ви заведе на подобен имот, който вече е завършен /не забравяйте, че всяка агенция разполага с база от имоти, които един строител не може да построи за цялата си кариера/. Ако имате нужда ще очертае и размерите на помещенията.
  2. Дълъг период на чакане, в който реално имотът не се използва. Безспорен факт. За да се построи една сграда са необходими повече от 18 месеца. От практиката си, обаче съм забелязала, че клиентите, които търсят „нормално“ жилище в завършена сграда често търсят повече от година, защото, както вече споменах всичко хубаво е било закупено на ранен етап. Ето как тези хора са изчакали строежа на една сграда и в крайна сметка правят компромис с това, което закупуват, защото това, което търсят просто го няма.
  3. Рискът – безспорно това е най – силният аргумент на всеки купувач. В този случай предлагам един съвет – използвайте коректен консултант по недвижими имоти. Много брокери търсят сделка на всяка цена, но много са и тези, които желаят да оставят доволни клиенти след себе си. Един коректен брокер, който държи на реномето си никога няма да Ви предложи действително рисков имот или такъв, за който е известно, че няма да бъде завършен. Има няколко такива обекта във Варна, които се знаят от почти всички агенции за недвижими имоти. Разбира се има и строители, които изпадат в невъзможност и дори най – опитният брокер няма да може да го предвиди.

Нека не забравяме, че добра сделка без риск няма. В случая с покупката на недвижим имот рискът е оправдан от гледна точка на по – добрата цена и всички останали плюсове, които вече изброих. При всички случаи не трябва да се забравя, че подобна сделка е разумно да се прави само след консултация с професионален брокер, защото дори и най – добрият адвокат  не може да Ви защити от лошия имидж на една строителна компания, както и не може да е запознат със строителството и с цялостното развитие на пазара.

 

Какво означава депозитът?

Published by:

Всеки клиент – купувач е запознат, че когато се спре на даден имот следва да го депозира. По този начин той заявява сериозния си интерес и желание за покупка.

Депозитът има няколко функции:

  • да даде време за провеждане на преговори по условията на покупката;
  • да даде време да се изготви договор, с който да се запознаят страните по сделката;
  • да се подготвят необходимите документи, доказващи собствеността на имота;
  • да се позволи на купувачът да организира времето си и финансовите си ресурси за предстоящата сделка;
  • за периода на депозита имотът се спира от продажба и се пази за съответния клиент.

Когато използвате професионален консултант той ще задържи депозита в агенцията и няма да го предаде на продавача до момента на сключване на договора за покупко – продажба.

Тази защита е необходима понеже е възможно продавачите да задържат депозитите, независимо дали  е постигнат консенсус между страните по сделката.

Воденето на преговори не е лека задача и всеки консултант минава през продължително обучение и изхожда от познанията си за пазара и опита си при договаряне на условията. Консултантът може да прецени кои искания са основателни и кои не.


При неуспешни преговори, консултантът ще Ви върне парите!

Депозитът задължително се връща на клиента, ако:

  • върху имота са открити каквито и да било тежести или върху него са предявени други вещни права;
  • ако продавачът не може да докаже, че е единственият собственик на имота;
  • ако не са постигнати условията, които са били първоначално поставени като задължителни от купувача;
  • ако представеният договор за покупко – продажба не защитава равноправно продавача и купувача или противоречи на законодателството на Република България.

Често брокерите биват обвинявани, че не връщат заплатената като депозит сума. Това има валидност само при условията,които предварително са посочени на клиента купувач. Когато един брокер преговаря по дадена сделка с този депозит, то той залага името си и това на агенцията, за която работи „на карта” и гарантира, че ако се получат дадени условия ще има покупко – продажба. В някои случаи клиентите променят изискванията си с цел да провалят сделката по различни причини и поставят неизпълними условия, понякога и в крайната фаза на преговорите.

Ако са постигнати условията на клиента, посочени в споразумението за депозит и предложеният договор за покупко-продажба защитава клиента, съгласно българското законодателство и осигурява предварително исканите от клиента условия, то клиентът не може да претендира за предоставените пари като депозит.

Резултатът от неоправдан отказ на купувача е следният:

  • консултантът се е компрометирал пред продавачите, които са се съгласили на първоначално поставените условия по сделката;
  • за периода на депозита имотът е спрян от продажба и това води до пропуснати  ползи, както за продавача, така  и за консултанта;
  • често клиентите не осъзнават извършената работа по сделката, ако тя не се е осъществила по тяхна вина. Всеки, който работи следва да получи възнаграждение или компенсация;
  • в някои случаи до момента на този неоправдан отказ консултантът е извършил и допълнителни разходи, като такива са за юридическа консултация, подготовка на документация и други.

Автор: Юлия Хвърчилкова

Има ли конфликт на интересни, когато се използва консултант?

Published by:

Това е една от най-често обсъжданите тези от страна на купувачите и продавачите. Твърдението за съществуване на конфликт на интереси е в основата и двете страни да не желаят да заплатят възнаграждението на консултанта или да избягват консултацията. Логиката и на двете страни не е погрешна, но в реална обстановка е неприложима.
Продавачите отказват да заплатят възнаграждение за извършената консултация при продажбата понеже считат, че това възнаграждение ще се заплати от клиента. Като правило клиентът-купувач заплаща комисион. Истината, обаче е, че заплаща комисион за извършената услуга за него самия, а не за осъществената презентация, реклама и консултация на продавача.

В реална ситуация почти не се случва един и същи консултант да отговаря за интересите и на двете страни. Точно обратното. В повечето случаи сделката става в рамките на една агенция, но от двама консултанти. Всеки от консултантите се грижи за интересите на своя клиент, но целта на професионалиста е да се сключи справедлива и за двете страни сделка. Работата на консултанта е да преведе клиента през сделката с минимални нерви и с максимална сигурност.


Продавачите на недвижими имоти считат, че техният брокер не се интересува реално от интересите им. Често предложението за понижение на цената на предлаганото жилище се тълкува като опит просто жилището да се продаде на безценица с цел просто да се вземе комисион. Това не е съвсем точно твърдение. В действителност всяко понижение на цената на имота води до стойностното понижение на получаваното възнаграждение, въпреки впечатлението, че все се вземат 3%. Освен това, за да се постигне максимална коректност повечето фирми получават 3% не от офертната цена, а от тази, на която се сключва предварителен договор. Това също води до стойностно понижение на възнаграждението. Няма професионален консултант, който да препоръча продажба на имот на цена, по-ниска от необходимата, за да се открие купувач.

Основното обвинение към консултантите, което се отправя от клиентите-купувачи е, че не им се предлагат хубавите имоти, а им се презентират всякакви апартаменти с цел просто да им бъде “пробутано” нещо. Замислете се дали има изобщо почва подобно обвинение. Какво би накарало един консултант, който взема възнаграждение при реализирана продажба, да скрие най-добрите имоти от своите клиенти? Отговорът е: нищо.

Често купувачите мислят, че консултантите не желаят да преговарят за понижение на цената, защото са повишили изкуствено цената с цел печалба. Уви, не мога да отрека съществуването на подобна практика, но тя не е валидна във всички случаи. Дали цената, на която се предлага имота е реална може да се докаже лесно, като се сравнят офертните цени за дадения имот. Освен това всеки професионален консултант помага при оформянето на справедлива пазарна цена, което означава, че ако имотът е бил с висока спрямо пазара цена, консултантът е спомогнал тя да бъде коригирана преди имотът да се пусне в рекламното пространство. Всеки консултант предава предложената от купувача цена на продавача, но ако искането прави цената значително под пазарната е логично продавачът да даде отказ.

Няма професионален консултант, който да е склонен да заложи името си за 1 000€. Няма по–лоша реклама за една агенция за недвижими имоти от недоволния клиент. И тук репликата, че лошата реклама е по-добра от никаква е неприложима. Функцията на брокерите е да помогнат на продавача и купувача да постигнат консенсус и да сключат справедлива и за двете страни сделка.

Автор: Юлия Хвърчилкова

Ниските цени на имотите … истина или мираж?

Published by:

Напоследък от всички рекламни издания, чрез които се предлагат недвижими имоти за продажба, биваме затрупани с предложения на примамливо ниски цени. Дали това е реалната ситуация? Дали тези предложения са реални? Единственото, което се постигна с този маркетингов трик на някои колеги е да се създаде впечатление у потенциалните купувачи, че могат да си закупят апартамент на уникално ниска цена. С риск да разочаровам всички, които са повярвали на това ще кажа, че това е най-обикновена лъжа. Между другото за всяка некоректна обява клиентът може да се обърне към Комисията за защита на потребителите.

До скоро най-големият проблем за коректните агенции за недвижими имоти беше да се преборят с фалшивите обяви, или с други думи предлаганите за продажба на имот несъществуващи обекти. По нашему, тези „куки” целят да привлекат клиенти във фирмата и да им се предложат други имоти, естествено на почти двойно по-високи цени. Резултатът е голям брой разочаровани клиенти, които често не купуват абсолютно нищо, очаквайки имотът на  цената, която ги е привлякла. За съжаление такъв имот няма и не защото имотът, за който първоначално са се обадили наистина е продаден, както твърди брокерът, а защото никога не се е продавал.


Сега освен „модата” площта на жилищата магически да се повишава в обявите (уж печатна грешка), да се променя етажът, а дори по неведоми пътища и кварталът, агенциите измислиха нова „клопка” за клиенти. Никой никога не е предполагал, че времената на изкуствено повишаване на цените от фирмите ще свършат. Е, доживяхме го, но българските консултанти се тласнаха към нова крайност – продават на цени, дори по-ниски от тези, които са обявили самите продавачи. Може би ще си помислите, че това е невъможно, че продавачът няма да го допусне и че няма да продаде на обявената от агенцията цена. Грешите! В период на криза, когато се наблюдава общо понижение на цените на имотите и когато е явно, че акцентът от продавача се е изместил към купувача, всеки собственик е психологически подговен да прави отстъпки.  Схемата е изключително проста. Фирмата открива клиент, знаейки, че няма конкуреция (което е повече от нормално при положение, че клиентите се ориентират по цената). След като купувачът е решил да закупи имота се отива при продавача и му се заявява, че клиент има, но ще закупи на тази цена. Нека не забравяме, че не само продавачите са наясно, че са в неизгодна позиция. Клиентът, дори и да е доволен от цената се опитва да я понижи още. По този начин продавачът е принуден веднъж да понижи цената до тази, на която брокерът е обявил имотът му и втори път до цената, която купувачът желае. Резултатът – измамен продавач. Какво се случва, ако продавачът откаже да свали цената? ИМОТЪТ Е ПРОДАДЕН! Представете си колко комично е това. Стигнали сте до преговори за сключване на договор и изведнъж, за 24 часа продавачът е открил нов купувач, с който е успял дори да подпише договор.

В крайна сметка и купувачите и продавачите стават жертва на лошите практики на някои брокери. Лошото е, че това не спомага да се изчисти името на консултантите на недвижими имоти, а точно обратното. Още по-неприятно е това, че клиентите не осъзнават нуждата си от професионална консултация. Добри брокери има, има и фирми, които предлагат професионални услуги. Проблемът е само да бъдат открити. В голяма степен тези проблеми могат да се отстранят като продавачите се спират на една фирма и й делегират изключителни права за посредничество. Така имотът ще излиза на реална цена, с реални данни, а на собственикът ще му бъде лесно да контролира работата на неговия консултант.

Автор: Юлия Хвърчилкова