Monthly Archives: януари 2011

НЕ ИСКАМ АПАРТАМЕНТ В СТРОЕЖ!?

Published by:

Тежката икономическа криза през последните две години безспорно оказа влияние не само върху инвестиционните проекти, но оказа и силно негативно въздействие върху рисковите покупки на недвижими имоти, а именно на имотите в строеж. Всички участници на пазара, които позволиха да им бъдат „промити мозъците“ от нашенските медии в крайна сметка изгубиха. Малко са хората, които осъзнаха всъщност колко противоречива информация се „излива“ от различните икономисти и анализатори.

Страхът е естествена част от инстинкта за самосъхранение, а какво по – важно за всеки човек от това да има покрив над главата си, с който да осигури спокойствие за себе си и семейството си. По време на кризата всички клиенти се отдръпнаха от имотите в строеж, с което спряха финансирането на съответните обекти и логичният резултат бе фалитът на голяма част от строителните фирми. Друг логичен резултат от тези фалити бяха и множеството сгради, които останаха недовършени, а част от имотите в тях вече бяха продадени, с което страхът от грешен избор на инвеститор се усили. Към днешна дата може да се каже, че всички строители, които „устискаха“ по време на дъното на кризата сега строят обекти, които са им по джоб и по размер. Но нека не забравяме, че и да имат средствата да финансират строежа до самия му край, това не означава, че строителите ще изчакват да си завършат сградите преди да ги пуснат на пазара. Всеки един затворен лев в сграда, с течение на строежа повишава стойността си за строителя и крайната цена, на която бихте купували имоти в сгради с Акт 16 /Разрешение за ползване/ е значително по – висока, което лесно може да се види от обявите за имотите в строеж и за завършени имоти.

Каква е реалността в България и конкретно във Варна? Нито един строител не задържа обектите си до издаването на сградата. Оставяйки настрани фактора, че за една сграда средно от около 1000кв.м. РЗП са необходими близо половин милион евро, които са непосилна сума за затваряне в толкова бавно ликвидна стока, каквато са имотите, има и друг фактор, който е непрестанното търсене на нови жилища. Колкото и да разочаровам в момента спекулантите, пазарът не е мъртъв. Още докато се появят загражденията на строителното петно, се появяват и заинтересувани и далновидни купувачи, които са наясно, че на един ранен етап ще получат по – голяма площ на по – добра цена. Рискът на подобен етап безспорно е факт, но нека разгледаме ситуацията от положителните й страни. Какво получава клиент, който има смелостта да закупи имот в строеж:

  1. Отлична за района цена, а в същото време отложено плащане. Няма по – добро нещо от това да получиш отстъпка в цената и отсрочка в плащането. Нека да го напомня на всички, които се занимават с преговори, че най – често се преговаря  или за срок, или за цена.
  2. Купува се най – доброто – това се обяснява лесно. Всеки клиент, който е постъпил в агенцията и иска имот в нова сграда с разрешение за ползване е открил, че не е останало нито едно функционално жилище в съответната финансова рамка. КЪДЕ СА ХУБАВИТЕ ИМОТИ? Ами в далновидните купувачи, които са закупили много по – рано /или да съм по – точна – започнали са да закупуват имота по – рано, защото докато тези наши клиенти, които в най – лошия за тях случай ще купят имот на Акт 15, ще заплатят цялата сума в брой на пазарни цени, то техният съсед ще изчака  още няколко месеца, за да си плати последната вноска на много по – ниската покупна цена/.
  3. Виждате какво точно Ви се продава – сградата не е като електроуреда. Когато е завършена и „напудрена“ Вие реално не знаете какво купувате. За качеството на едно жилище фактори са не само площта и цената или вида на дограмата. Не забравяйте, че и с най – качествените материали може да има лошо изпълнение. Ако сте направили покупката си достатъчно рано, то ще можете да следите дали строежът се изпълнява в срок, какви материали и как се  използват, ще виждате как са положени ВиК и ел. инсталациите /всеки, който живее в нова сграда знае, че в тази насока често изкачат проблеми/.
  4. Преустройство на имота – един малко известен факт е, че можете да получите напълно законна промяна в проекта на новото Ви жилище, ако го закупите преди Акт 14. Тук не говоря за усвояване на тераси, но ако винаги сте си мечтали за огромен двустаен апартамент, чиято площ я има само в тристайните, то на ниво строителство можете да получите обединяване на две от стаите, при това законно и съобразено с всички архитектурни изисквания.

Недостатъците при покупка на имот в строеж са основно три:

  1. Невъзможност да се види какво представлява имотът, ако още не е достигнат етажът му. Не всеки е архитект и не всеки може да чете и разбира архитектурни проекти. За да си представите какво точно купувате се иска и доза въображение. Разочарованието идва при реалното изпълнение на сградата, когато очакванията не се покриват с реалността. Тук в полза на клиента може да бъде консултантът на недвижими имоти. Ако не можете да си представите жилището, той ще Ви заведе на подобен имот, който вече е завършен /не забравяйте, че всяка агенция разполага с база от имоти, които един строител не може да построи за цялата си кариера/. Ако имате нужда ще очертае и размерите на помещенията.
  2. Дълъг период на чакане, в който реално имотът не се използва. Безспорен факт. За да се построи една сграда са необходими повече от 18 месеца. От практиката си, обаче съм забелязала, че клиентите, които търсят „нормално“ жилище в завършена сграда често търсят повече от година, защото, както вече споменах всичко хубаво е било закупено на ранен етап. Ето как тези хора са изчакали строежа на една сграда и в крайна сметка правят компромис с това, което закупуват, защото това, което търсят просто го няма.
  3. Рискът – безспорно това е най – силният аргумент на всеки купувач. В този случай предлагам един съвет – използвайте коректен консултант по недвижими имоти. Много брокери търсят сделка на всяка цена, но много са и тези, които желаят да оставят доволни клиенти след себе си. Един коректен брокер, който държи на реномето си никога няма да Ви предложи действително рисков имот или такъв, за който е известно, че няма да бъде завършен. Има няколко такива обекта във Варна, които се знаят от почти всички агенции за недвижими имоти. Разбира се има и строители, които изпадат в невъзможност и дори най – опитният брокер няма да може да го предвиди.

Нека не забравяме, че добра сделка без риск няма. В случая с покупката на недвижим имот рискът е оправдан от гледна точка на по – добрата цена и всички останали плюсове, които вече изброих. При всички случаи не трябва да се забравя, че подобна сделка е разумно да се прави само след консултация с професионален брокер, защото дори и най – добрият адвокат  не може да Ви защити от лошия имидж на една строителна компания, както и не може да е запознат със строителството и с цялостното развитие на пазара.